央广网河南分网消息 据河南商报报道：地铁的开通，使沿线区域成为黄金地带，人们在关注房价上涨的同时，如何科学规划和开发这些地带也显得尤为重要。

　　专家称，前期规划要做到弹性化，为未来各种潜在发展留有余地，同时要控制土地的批租量，避免盲目开发、一哄而上。

　　此外，对于想投资地铁房的人，专家也给出了一些建议。

　　规划

　　地铁沿线土地规划要有弹性

　　地铁给周边土地带来一系列的增值效应，对于地铁沿线土地如何科学规划和开发，从而使土地得到最大化、有效化利用，河南教育学院地理系自然地理教研室主任、教授杨建华曾提出过一些建议。

　　他认为，首先要合理安排并充分利用城市地上、地下空间，最大限度地降低交通设施与城市环境景观之间的冲突。“土地规划应有一定弹性，为未来各种潜在发展留有余地。而且，要合理布局不同使用性质的土地，避免土地使用高密度，造成城市生活质量降低。”

　　其次，要控制土地的批租量，避免盲目的城市轨道交通热。“轨道交通对商品房价格的影响有一定的限度，盲目炒作会使其超越本来的带动效应，而使得地价飞涨，造成‘炒地皮’现象，影响正常的开发建设。”

　　开发

　　注意与其他交通方式的接驳

　　杨建华还建议，在开发地铁沿线土地时，“要注意点、线、面相结合，促使站点、单线、网络三个层次相互协调”。

　　开发站点周边土地，需结合站点所在区域的功能定位，选择合适的土地开发模式，使沿线土地呈串珠状发展形态。单条地铁线虽然难以左右整个城市的发展，但可以通过轨道交通形成城市的发展轴，促进城市轴向发展。

　　另外，要注意地铁与其他交通方式的接驳，形成完善的交通接驳系统。

　　“理想的综合运输方式，应是以大容量快速轨道交通系统为树干的树状空间结构。要使轨道交通的影响范围能覆盖到区域，就应与其他交通方式协同配合、合理分工，建立完善的转乘系统，形成一个完整而有秩序的运输格局，从而带动整个区域。”

　　投资

　　中小户型地铁房比较吃香

　　在房产商看中地铁沿线楼盘价值的同时，不少市民也盯上了这里，有的图生活方便，有的则意在投资。

　　“在选址时，最好与地铁保持适当的距离，不太远也不太近，这样居住起来更方便。如果打算用来投资，建议选择中小户型，因为在出租或售卖时，中小户型一般比较吃香，投资回报率比较高。而因为限购政策，也可以投资商业项目上的公寓型产品。”郑州同致行地产顾问有限公司顾问事业部总经理曹庆伟说。

　　同时，也有专家提出了 “三要”和“三不要”原则。

　　“三要”：要关注地铁的走向以及与其他线路的连接位置；要留意区域的整体规划状况；要分析区域目前的状况，包括消费水平、人口状况以及商业氛围等。

　　“三不要”：周边人口过于稀少的地段，不要过早入市；没有成熟商业氛围支撑或规划支撑的项目，不要过早入市；开发商实力不明确的项目，不要过早入市。

　　疑问

　　地铁施工影响房子质量吗？

　　地铁为地下施工，有些打算购买地铁沿线楼盘的市民不免有些担心，临近地铁的楼盘，会不会因地铁施工导致地面沉降、墙体开裂？

　　对此，河南财经政法大学城市发展研究中心主任刘社认为，“这是有可能的，但很罕见。如果地铁施工时严格按照科学原理建设的话，是不会出现这种情况的”。

　　据刘社介绍，一般地铁施工不会选择在大水池、大水塘底下，在路线设计上都会规避危险地带；有地铁通过的地面，将来有可能会限制大型载重车辆通过，以免引起安全隐患。

　　这种地下科学的结构力学设计和地上管制相结合的方法，能够避免地铁引起的客观危害。

　　小贴士

　　投资地铁沿线楼盘 你需要了解这些

　　1.潜在住房需求量和大投资环境

　　地铁房的升值空间大小，一定程度上是由需求量决定的。简单来说，大量外来人口存在、原有城内用地有限以及地铁沿线规划合理，是地铁沿线升值潜力大小的决定性因素。

　　在选择投资时，应充分考虑城市的潜在住房需求量和城市的大投资环境。

　　投资地铁房要提前考虑一下，城市经济是否能保持稳定增长？未来房产政策是否有所调整？是否有更多的有力政策保证房产价值的上升？房产周边是否有完善的生活配套？

　　2.地铁房的升值空间

　　关注未来房价上涨空间的同时，还可以参考以下数据：从城市核心向外辐射，参考同在一环形范围内其他地区的房价；计算本地区租金与房价比，与本市平均水平及成熟社区的数据做对比。

　　如果两个数据价格差超过30%，就应该具体分析存在差距的原因。楼盘开发商及物业等一些常规楼盘的比较数据在此依旧有效。